Für viele Menschen ist der Kauf oder Bau eines Eigenheims wohl eine der größten vorstellbaren Investitionen. Ohne Kredit läuft in diesem Bereich fast nichts und Probleme bei der Finanzierung können nicht selten existenzbedrohende Konsequenzen nach sich ziehen.
Im Folgenden haben wir die gröbsten Fehler bei der Finanzierungsplanung und der Aufnahme eines Immobilienkredits einmal näher beleuchtet und zeigen, wie Sie sich davor schützen können.
Fehler 1 – zu wenig Eigenkapital
Das ist schon fast ein Klassiker bei späteren Problemen mit dem Hauskredit…
Der Bankberater (eigentlich „…verkäufer“) sieht nur seine Provision und die Beinahe-Hausbesitzer sehen sich schon die Inneneinrichtung aussuchen.
Doch die bittere Wahrheit wird oft ignoriert: Es reicht im Augenblick einfach noch nicht für die eigenen vier Wände. Sparen wäre angesagt, doch das dauert und ist mit Einschränkungen verbunden. Die Aussicht auf einen vermeintlich günstigen Kredit lockt da schon eher.
Außer Acht gelassen werden die höheren Ratenzahlungen und die jahrelange zusätzliche Belastung. Oder bei längerer Laufzeit das Mehr an fälligen Kreditzinsen. Fällt dann vielleicht kurzzeitig ein Einkommen weg, kann es schnell eng werden.
Die Zinsen für eine Vollfinanzierung liegen verglichen mit einer 80- oder 70-Prozent-Finanzierung bei den meisten Banken oft deutlich höher, da auch das Ausfallrisiko größer ist.
Egal, ob Hauskauf oder Neubau – mindestens zwanzig Prozent Eigenkapital sind Pflicht!
Fehler 2 – zu niedrige Kreditsumme
Viele Bauunternehmen offerieren Festpreisangebote, was einerseits ein gewisses Maß an Planungssicherheit bietet. Andererseits heißt es aufpassen… nicht immer sind alle Kosten enthalten, wie beispielsweise
- Erschließung des Grundstücks (einschließlich Hausanschlüsse),
- Kosten für eine externe Baubegleitung,
- Einrichtung der Baustelle,
- Verbrauchskosten für Baustrom und -wasser,
- standortbedingte Mehrkosten bei der Errichtung der Bodenplatte oder des Kellers sowie
- Planung und Gestaltung der Gartenanlage.
Nachfinanzierungen sind zwar prinzipiell möglich und oft unproblematisch, allerdings lassen sich viele Banken diese mit höheren Zinssätzen vergüten. Und das wird teuer.
Die Kreditsumme immer mit einem kleinen Puffer für Unvorhergesehenes kalkulieren!
Fehler 3 – unerwartet hohe Kaufnebenkosten
Der Kaufpreis für ein Haus ist eine Sache, die sogenannten „Erwerbsnebenkosten“ eine andere – hier lauern schnell unerwartet hohe Ausgaben, die das Budget gefährlich schrumpfen lassen können.
Einige Beispiele für Nebenkosten:
- Maklerprovision – 3 bis 8 Prozent des Kaufpreises für Haus und/oder Grundstück
- Grundbucheintrag und Kosten für den Notar – ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises
- Gutachterliche Bewertung des Gebäudes – meist zwischen 500 € und 1.500 €
- Grunderwerbssteuer – ca. 3,5 bis 6,5 Prozent (je nach Bundesland)
Die Kaufnebenkosten keinesfalls unterschätzen und immer mit in die Planung einbeziehen – das sind keine Peanuts!
Fehler 4 – zu niedrige Tilgungsrate
Unter dem Begriff „Tilgung“ versteht man den Anteil an den Kreditraten, mit welchem der geliehene Geldbetrag selbst zurückgezahlt wird. Gewöhnlich schlagen Banken eine niedrige Tilgung von etwa 1 % vor.
Für den Kreditgeber ist das ein gutes Geschäft und der Kreditnehmer freut sich über niedrige Raten. Aber der Schein trügt: Eine niedrige Tilgungsrate wird schnell zur teuren Angelegenheit!
So zieht sich nämlich die Rückzahlung des Darlehens in die Länge, was zu einer höheren Zinsbelastung führt. Läuft dann – je nach Kreditart – nach zehn oder fünfzehn Jahren die Zinsbindung aus, müssen Sie unter Umständen mit einem höheren Zinssatz weiter finanzieren.
Kredite am besten so schnell wie möglich zurückzahlen (auch Option für Sondertilgungen vereinbaren)! Tilgungsraten zwischen 2 und 3 Prozent sind ideal.
Fehler 5 – zu kurz gewählte Zinsbindung
Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte sich für eine möglichst lange Zinsbindung entscheiden, auch wenn diese verglichen mit kurzen Bindungsfristen einen höheren Zinssatz bedeutet.
Zwar kann niemand den Kreditmarkt vorhersagen, doch bleibt die Wette auf zukünftig niedrige Zinsen ein riskantes Spiel. Wird nach Ablauf der Bindungsfrist ein höherer Zinssatz fällig, kann das bei knapper Kalkulation das Projekt Traumhaus schnell in ernste Gefahr bringen.
Je länger die Zinsbindung (z.B. 15 oder 20 Jahre), desto größer die Planungssicherheit!
Fehler 6 – unflexible Kreditbedingungen
Die Rückzahlung des Hauskredits ist eine langwierige Angelegenheit. Auch wenn anfangs oft alles klar erscheint, die persönliche Lebenssituation lässt sich nicht immer planen.
Daher sollten Sie die Kreditbedingungen möglichst flexibel aushandeln. Achten Sie beim Vergleich verschiedener Hauskredite vor allem auf die folgenden Punkte:
- kostenloses Sondertilgungsrecht
- variable Tilgungsrate über die Laufzeit
- Erhöhung der Kreditsumme bis zur Schlüsselübergabe zu gleichen Konditionen
Fehler 7 – Bereitstellungszinsen vergessen
Die Bedingungen vieler Immobilienkredite sehen die Auszahlung der Kreditsumme in Tranchen abhängig vom Baufortschritt vor. Für den noch nicht ausgezahlten Betrag berechnen die meisten Banken ab einem gewissen Zeitpunkt sogenannte Bereitstellungszinsen.
Zwar werden diese meist erst nach einer bestimmten Frist fällig (z.B. zwölf Monate nach Vertragsabschluss), dann schlagen sie aber mit durchschnittlich 0,25 % monatlich so richtig zu Buche.
Immer den Baufortschritt im Auge behalten und vorab mit dem Bauträger die Konsequenzen für Verzögerungen aushandeln (z.B. teilweise Übernahme der Bereitstellungszinsen).
Fehler 8 – Eigenleistung überschätzt
Bauherren (und -damen) nehmen sich oft vor, diverse Arbeiten selbst zu verrichten und so die Kosten für Handwerker zu drücken. Aber schnell weicht die anfängliche Euphorie dem Alltag:
Wochenlang bei jedem Wetter nach Feierabend und am Wochenende auf der Baustelle präsent sein und körperlich hart arbeiten, ist schließlich nicht jedermanns Sache.
Und wie sieht es eigentlich wirklich mit den eigenen handwerklichen Fähigkeiten aus? Wer springt bei einem unvorhergesehenen Ausfall ein (z.B. bei Krankheit, Unfall oder terminlichen Verpflichtungen)?
Auch auf die Hilfe von Familie, Freunden und Bekannten sollte nicht gezählt werden. Wenn alles klappt, ist das wunderbar. Wenn nicht, sollte genügend Kapital vorhanden sein, um doch noch den ein oder anderen Handwerker beauftragen zu können.
Eigenleistungen beim Hausbau realistisch planen. Mögliche Kosten durch Ausfälle bzw. unvorhersehbare Ereignisse bei der Kreditaufnahme berücksichtigen!
Autor: Tobias Eichner | Datum der Veröffentlichung: September 2023
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